MUNICIPALIDAD DE MORA
PLAN REGULADOR DE MORA
Reglamento de Zonificación
Mapa Plan Regulador de Mora-Municipalidad de Mora
Considerando
1°- Que en 1982 el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (lNVU) publicó el Plan Regional, conocido como GAM en el cual se definen los sectores de planificación para la Gran Área Metropolitana.
2°- Que dentro de los sectores de planificación existe el GAM Oeste, constituido por Santa Ana,Ciudad Colón, San Rafael de Alajuela y San Antonio de Belén.
3°- Que durante el año 1988, la Dirección de Urbanismo se avocó al estudio del citado sector.
4°- Que dicho estudio muestra la necesidad de modificar la normativa.
Por tanto ,
En uso de sus facultades señaladas en la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, dictan el presente Reglamento de Zonificación, el cual será aplicado para la población de Ciudad Colón y sus alrededores.
Complementan a este Reglamento, los planes de Zonificación y Vialidad, así como todas las normas legales y reglamentarias sobre desarrollo urbano que no se le opongan.
Ancla
Artículo 1°-Definiciones:
Para los efectos de este Reglamento, los términos que se indican más adelante tendrán el siguiente significado:
l. Alcantarillado sanitario: Sistema de drenajes, alcantarillas y cloacas, que se usa para recolectar los desechos sólidos y líquidos de una ciudad o urbanización para su subsecuente tratamiento y disposición final.
2. Altura máxima: Corresponde a las distancias verticales máxima, entre el nivel promedio del terreno en la base de la estructura y el punto más alto de la misma.
3. Antejardín: Área libre de un lote hacia la vía pública que por restricción del MOPT o la Municipalidad , debe dejarse sin construir por lo que implica una restricción de no construcción en el área comprendida entre la línea de propiedad y la de construcción.
4. Área mínima: Es la menor superficie permitida de un lote.
5. Área previamente urbanizada: Toda aquella ocupada por urbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas halla sido debidamente aprobada por los organismos competentes.
6. Calle : Cualquier vía pública que permita el tránsito de vehículos y peatones.
7. Carretera nacional: Todos los caminos públicos como parte de la red vial nacional y que son regulados por el MOPT .
8. Cobertura máxima: Esta se deduce del cociente de dividir el área del terreno cubierta por la estructura entre el área del lote.
9. Densidad: Relación entre el número de habitantes por hectárea destinada a exclusivo de vivienda.
10. Derecho de vía: Ancho total de, la carretera, calle, sendero, servidumbre o alameda, esto es, la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso la calzada, fajas verdes, aceras y taludes.
11. Frente mínimo: Es la longitud mínima permitida de la línea frontal de demarcación o lindero de un lote.
12. Lote: Es el terreno deslindado de las propiedades vecinas con acceso a uno o más senderos de vías.
13. Mapa Oficial: Es el plano o conjunto de planos en que se indica la posición de los trazados dejas vías públicas.
14. Piso: En un edificio es la plataforma a nivel que sirve de suelo.
15. Retiro: Los espacios abiertos no edificables comprendidos entre la estructura y los linderos del respectivo predio, los retiros mínimos requeridos se medirán perpendicularmente a los linderos respectivos.
16. Urbanización: fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la apertura de calles y previsión de los servicios adecuados.
17. Uso no conforme: aquel que no se ajusta a la zonificación.
18. Uso permitido: aquel al que tiene derecho su propietario a destinatario construyendo las estructuras necesarias, previa la tramitación de los permisos respectivos.
19. Vía pública: todo terreno de dominio público y de uso común que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito.
20. Vialidad: conjunto de vías y espacios destinados a la circulación o desplazamiento de vehículos o peatones.
21. Zonificación: la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, con el fin de lograr un aprovechamiento racional de la tierra.
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Artículo 2°-Zonificación:
Para los efectos de este Reglamento, el Área de Ciudad Colón se divide en las siguientes zonas:
1 Zona Residencial.................................. (Z.R . )
2. Zona Residencial Media Densidad...... (Z.R.M.D . )
3. Zona Residencia] de Baja
Densidad con restricciones................ ( Z.R.B.D.R. )
4. Zona Comercial..................................... (Z.C . )
5. Zona Comercial Residencial................. ( Z.C.R. )
6. Zona Industrial...................................... (Z.I . )
7. Zona Público Institucional..................... (Z.P.I . )
8. Zona Área Verde................................... (Z.A.V . )
9. Zona Agrícola........................................ ( Z.A. )
10. Zona de Restricciones........................ (Z.Rest . )
11, Zona Resto del Distrito........................ (Z.R.D . )
Las zonas anteriormente citadas, están definidas en el plano de zonificación. Cuando un lote o finca quede dividido por un límite entre zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas podrán extenderse a parte del lote o finca hasta una distancia máxima de 100 metros de dicho límite, lo anterior a juicio de la Municipalidad previa consulta a la Dirección de Urbanismo.
Ancla
Artículo 3°-Situaciones existentes o de hecho:
l. Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento para todas y cada una de las zonas será exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un fraccionamiento de finca madre o urbanización y en el momento de otorgar los permisos correspondientes.
2. Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes se encuentran por debajo de los requisitos mínimos de su zona, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de las facultades municipales para denegar, cuando proceda de los permisos de construcción de ellos.
3. Los requisitos de las construcciones ( retiros, cobertura, área de construcción, u otros ) serán exigibles a las construcciones futuras y al momento de solicitar permiso de construcción, remodelación o ampliación, sin embargo cuando se pretende construir en un lote existente, cuyas dimensiones sean inferiores a las indicadas para la zona correspondiente y al aplicar los requisitos de construcción correspondientes a las dimensiones de lotes prescritos se comprueba que no es posible aplicarlos o que al hacerlo se le ocasiona un perjuicio considerable al propietario, en ese caso y sólo bajo estas circunstancias, la Municipalidad podrá reducir los requisitos o no exigirlos del todo, a juicio de la Ingeniería Municipal previa consulta a la Dirección de Urbanismo.
4 . Las construcciones ya existentes y que no cumplan con los requisitos exigidos para su correspondiente zona podrán permanecer igual, pero si se pretende hacerles modificaciones d remodelaciones, deberán ajustarse a los requisitos correspondientes a la zona estipulados en este Reglamento.
Ancla
Artículo 4.1.-Zona Residencial. (Z.R.):
Esta zona corresponde a las Áreas con un mayor desarrollo urbano o que tienen las mejores posibilidades para e] crecimiento, por consiguiente se procura aprovechar la infraestructura y servicios, densificando estos terrenos:
• Usos permitidos .
La vivienda unifamiliar y multifamiliar, y todos los usos urbanos compatibles con la vivienda , como centros educativos de servicios públicos comunales, comercio menor y otros similares que no provocan incompatibilidad. Los siguientes usos permitirán solo frente a rutas o vías principales: clínicas, hospitales, clínicas para animales, salas de cine y centros deportivos.
• Usos no conformes .
La industria, incluidos talleres mecánicos y de enderezado y pintura y pintura, dejas y portones, bodegas, aserraderos, bares y cantinas, comercial al mayoreo, y cualquier otro uso análogo a los citados que provoquen molestias en el vecindario, tales como tóxicos, inflamables o explosivos y cualquiera otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante.
Requisitos .
3.1. Área mínima: 120.00 metros cuadrados .
3.2. Frente mínimo: 6.00 metros .
3.3. Retiros: Frontal 2.00 metros ( antejardín )
Laterales no se exigen, solo en caso de apertura de ventanas y será de 3.00 metros
Posterior 3.00 metros .
• Altura máxima: No podrá exceder de 3 pisos a 10.00 metros .
• Cobertura máxima: El 70% del área del lote.
3.6. Densidad permitida: 250 habitantes por hectárea.
Artículo 4.2.-Zona residencial media densidad ( Z. R. M. D. ):
Corresponde a un sector ubicado al costado Sur de la zona Industrial, el cual se pretende no densificar por la cercanía a dicha zona y que podría presentar conflictos entre usos.
Usos permitidos:
Se consideran los mismos que para la zona residencial, con excepción del comercio que solo se permitirá en esquinas yen calles principales.
Usos no conformes:
Los mismos de la zona residencial.
3. Requisitos:
3.1. Área mínima: 250.00 metros cuadrados .
3.2. Frente mínimo: 8.00 metros .
3.3. Retiros: Frontal 2.00 metros (antejardín).
Laterales no se exigen, solo si hay apertura de ventanas, que será de 3.00 metros .
Posterior 3.00 metros .
3.4. Altura máxima: No sobrepasará los 3 pisos o 10.00 metros .
3.5. Cobertura máxima: 70% del área de lote.
3.6. Densidad: 100 habitantes por hectárea.
Artículo 4.3. - Zona residencial de baja densidad
con restricciones ( Z. R. B. D. R ):
Esta zona corresponde a terrenos ubicados al Este y Oeste del cuadrante de Ciudad Colón, en la cual para desarrollar cualquier proyecto será necesario realizar estudios y análisis que establezcan que las futuras edificaciones no tendrán problemas debido a deslizamientos, hundimientos, o erosión de los suelos.
• Usos permitidos:
Vivienda unifamiliar y multifamiliar, en urbanizaciones y condominio; comercio menor y servicios públicos comunales. Toda actividad agrícola, pecuaria y forestal o relacionada con éstas.
• Usos no conformes:
Todos los no incluidos, en usos permitidos.
3. Requisitos:
3.1. Estudios Hidrología y Geológicos que demuestran que no existen problemas de deslizamientos, hundimientos o erosión de los suelos.
3.2. Área lote mínimo: 1.000 metros cuadrados .
3.3. Frente mínimo de lote: 20.00 metros .
3.4. Retiros: Frontal 5.00 metros .
Laterales 3.00 metros a cada lado ó 5.00 metros a un solo lado.
Posterior 3.00 metros .
En edificación de 2 ó más pisos se aplicará lo indicado al respecto en el Reglamento de Construcciones.
3.5. Altura máxima: 2 pisos en vivienda unifamiliar.
6 pisos en vivienda multifamiliar de 4 pisos en adelante se deberá contar con el visto bueno de Aviación Civil.
3.6. Cobertura máxima: 30 % en vivienda unifamiliar
15% en vivienda multifamiliar.
3.7. Densidad permitida: 30 habitantes por hectárea,6 viviendas por hectárea.
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Artículo 5-Zona Comercial. (Z. C.):
Esta zona corresponde al sector central de Ciudad Colón, donde se concentra la mayoría de los servicios comerciales de importancia., estableciéndose un centro comercial y político, cuyos terrenos han alcanzado altos valores inmobiliarios y esto obliga a proteger y consolidar esta situación de uso.
l. Usos permitidos.
Comercio de todo tipo, oficinas de gobierno y particulares actividades artesanales (con no más de cinco empleados), y la vivienda pero en segunda planta, permitiéndose la remodelación ampliación o reconstrucción o la existente para casos de construcción se permitirá a juicio de la Municipalidad en consulta a la Dirección de Urbanismo INVU.
2. Usos no conformes.
Los talleres mecánicos de enderezado y pintura, de rejas portones, y ningún otro similar que provoque conflictos con el uso predominante, la industria y bodegas.
3. Requisitos:
3.1. Área mínima: 150.00 metros cuadrados .
3.2. Frente mínimo: 8.00 metros .
3.3. Retiros mínimos: Frontal de acuerdo a línea municipal laterales
Laterales: no se exigen en caso de apertura de ventanas
3.00 metros Posterior 1.50 metros .
3.4. Altura máxima: No sobrepasará los 3 pisos o 10.00 metros
3.5. Cobertura máxima: 85% del Área del lote .
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Artículo 6°-Zona Comercial Residencial. (Z. C. R):
Esta zona corresponde a sectores ubicados a orillas de las carreteras nacionales que atraviesan Ciudad Colón, y que presentan una alta tendencia al uso comercial por su ubicación, sin embargo tienen un uso residencial consolidado que se pretende proteger pero permitiendo ambos usos.
1. Usos permitidos.
Será permitido el uso comercial inocuo, o sea que no provoque molestias al uso residencial establecido a juicio de la Municipalidad y el Ministerio de Salud, la vivienda unifamiliar y oficinas de profesionales.
2. Usos no conformes.
Rige lo mismo que para la zona comercial, además los bares y cantinas.
3. Requisitos.
Se cumplirá con los mismos requisitos que para la zona comercial, con excepción de la vivienda que la cobertura máxima será del 70% del área del lote.
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Artículo 7°-Zona Industrial. ( Z. I. ):
Esta zona corresponde al sector que se estableció como zona industrial con el GAM. pero con modificaciones en su área, la cual se reduce sustancialmente debido principalmente a que se han establecido usos residenciales y los cuales se pretende ubicar como zona residencial.
Usos permitidos.
El tipo de industria que se podrá establecer. son del tipo 1 y 2, indicadas en el Reglamento de Zonas Industriales del GAM publicado en 1984, considerándose para análisis cada caso en cuanto a usos' permitidos, usos condicionales y las disposiciones generales, de dicho Reglamento.
2. Requisitos.
2.1. Área mínima: 500.00 metros cuadrados .
2.2. Frente mínimo: 16.00 metros .
• Cobertura máxima: 45% del área del lote.
2.4. Retiros: Frontal 6.00 metros .
Laterales 3.00 metros .
Posterior 3.00 metros .
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Artículo 8°- Zona Público Institucional (Z. P. I.):
Esta zona corresponde a los terrenos que actualmente ocupan en el centro de Ciudad Colón las oficinas institucionales locales v del gobierno central. así como actividades de apoyo comunal, además dé lotes aledaños que se reservan para futuras ampliaciones.
• Usos permitidos.
Todos los usos relacionados con actividades gubernamentales y gobierno local, así como para actividades comunales o para el servicio de la comunidad (excepto religiosas).
2. Requisitos.
2.1. Área mínima: 150.00 metros cuadrados .
2.2. Frente mínimo: 8.00 metros .
• Retiros mínimos: Frontal de acuerdo a alineamiento municipal.
Laterales solo en caso de apertura de ventanas que será de 3.00 metros
Posterior 1.50 metros .
• Altura Máxima: Tres pisos o 10.00 metros .
• Cobertura máxima: 85% del área de lote.
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Artículo 9°-Zona de Áreas Verdes (Z. A. V.):
Dentro del cuadrante de Ciudad Colón, es mínima el área que se dedica a áreas verdes y recreativas o esparcimiento, por lo que se proponen algunos terrenos para ser rescatados dentro del desarrollo urbano, en procura de mayores facilidades e instalaciones adecuadas.
• Usos permitidos.
Los terrenos y edificios principales y accesorios. se usarán para: centros comunales. facilidades recreativas pasivas, deportivas, museos, comercio menor de apoyo y cualquier otro servicio para el buen funcionamiento de esta áreas.
• Requisitos.
Serán definidos para cada caso por la Municipalidad en consulta a la Dirección de Urbanismo INVU pero nunca serán menores a las normas generales para este uso.
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Artículo 10.-Zona Agrícola ( Z. A.):
Esta zona corresponde a terrenos ubicados generalmente en la periferia, que conserva un uso agrícola, el cual se pretende proteger y a la vez darle un colchón de amortiguamiento al desarrollo urbano, como limite.
l. Usos permitidos.
Además de las instalaciones necesarias para la actividad agrícola, se permite únicamente la vivienda del propietario o de los peones de la finca. siempre que existan los servicios mínimos.
Para las Zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, y Barrio La Trinidad , se hace la excepción dentro de estos sectores ya que existe un alto índice de vivienda mezcladas con la actividad agrícola y que debe darse lugar a un crecimiento vegetativo, por lo tanto se establece que la vivienda se permite yo con los mismos requisitos de la zona residencial ya definidos. El crecimiento vegetativo se hace en la periferia de las calles públicas y con accesos a servidumbres o calles públicas nuevas no mayores a 150 metros de largo en el caso de calle pública y no mayor de 60 metros en el caso de servidumbre, cumplan con el Reglamento de Construcción y los tamaños de lote dependerán de las pruebas de infiltración.
2. Requisitos.
2.1. Área mínima: 1 hectárea .
2.2. Frente mínimo: 20.00 metros .
2.3. Cobertura máxima: 10% del área de la tinca, incluyendo las construcciones afines al uso agrícola.
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Articulo 11.- Zona del resto del distrito. (Z. R. D.)
Dado que el ámbito de acción del Plan Regulador está delimitado por el área urbana y el área inmediata de influencia para expansión, el resto del Distrito primero debe ser incluido para tener un limite político básico.
Los desarrollos que se den dentro del resto del Distrito serán para fines agrícolas por lo cual se rigen por los mismos requisitos que la zona agrícola.
En los casos de pequeñas comunidades que pretendan algún desarrollo de fraccionamiento, urbanización o conjunto residencial en su localidad a través de una Asociación de Desarrollo, pueden aplicarse las Normas Generales del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y entrará en estudio conjuntamente la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo INVU, para definir si se permite el proyecto.
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Artículo 12.-Zona de restricciones (Z. Rest.).
Tal y como se aprecia a simple vista, la zona periférica de Ciudad Colón presenta una serie de cambios topográficos que afectan directamente un posible desarrollo de estos terrenos, que además pueden afectar futuras construcciones si no se toman las debidas previsiones, por esto se ha demarcado una zona como de restricciones, con el fin de que cualquier tipo de construcción o pretensión de desarrollo, se analice el terreno desde el punto de vista de deslizamientos, hundimientos, erosiones. o sea un estudio geológico y pueda detectar el posible problema. con la estabilidad del terreno. Un sector es el de los cañones de los ríos y otro el de los cerros y su deslizamiento y erosión.
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Artículo 13.-Sanciones.
La instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso no conforme o un uso condicional (no autorizado) a la zonificación, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.
La Municipalidad o la Dirección de Urbanismo. llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
Se aplicarán todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes.
Serán acreedores de dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este reglamento que consientan la violación del mismo.
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Artículo 14.-Modificaciones.
La modificación o derogación de este Plan Regulador, se someterá a la tramitación indicada en el articulo número 17 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968.
Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.
Ciudad Colón, lunes 10 de setiembre del 2001
Publicación FE DE erratas
Ciudad Colón, viernes 10 de julio del 2001.-
Melvin A. Guerrero Chavarría.
Alcalde Municipal